De opportuniteit van 49 miljard dollar
Bouwprojecten lopen vaak uit en gaan over budget. Zo gaat dat nu eenmaal. Waarom? Als je een groot bouwproject zou opsplitsen in alle afzonderlijke partijen, belanghebbenden en bewegende onderdelen, heb je zowat de bevolking van een klein land. Niet helemaal, maar je snapt het idee. Het is niet ongewoon dat er bij grote projecten meer dan 50 verschillende partijen betrokken zijn gedurende het hele proces. Gooi die partijen samen in een al ingewikkelde omgeving met verschillende niveaus van onderaannemers, leveranciers en installateurs, waar veel activiteiten tegelijk gebeuren, en je krijgt een complexe soep van bouw con carne.
Zo'n enorme operatie beheren is moeilijk en ergens onderweg wordt het behoorlijk complex. Die complexiteit leidt tot fouten. De kans op vergissingen, vergeten onderdelen en slecht beheer leidt vaak tot nalatigheid en kwaliteitsproblemen, die dan opnieuw moeten worden uitgevoerd. Dat is een van de meest voorkomende gevolgen van de complexe aard van bouwprojecten.
Herstelwerk is het onnodig opnieuw uitvoeren van een activiteit die de eerste keer niet correct werd gedaan. Met andere woorden: fouten op de werf. Hieronder een paar van mijn favorieten:
Terug naar de kern van de zaak.
Herstelwerk en verspilling staan bekend als symptomen van complexiteit die een grote impact hebben op de prestaties en productiviteit van bouwprojecten. De bouwsector is sterk projectgebonden, en de complexiteit van het werken met die 50 of meer partijen en de daaruit volgende planwijzigingen zijn schering en inslag. Dat is vaak onvermijdelijk en zelfs nodig, ook in de best gecontroleerde en best geplande projecten. Over de kostenverhogende gevolgen van herstelwerk en verspilling is iedereen het echter eens. Er moet iets gebeuren.
…het gemiddelde herstelwerk kan oplopen tot 10% van de aanneemsom.
Al in 1981 stelde het Building Research Establishment (BRE) in het Verenigd Koninkrijk vast dat herstelwerk in verschillende fasen van de levenscyclus van een project kan voorkomen. Uit hun onderzoek bleek dat 60% van deze fouten hun oorsprong vonden in de ontwerpfase en 40% in de uitvoeringsfase. Ander enquêteonderzoek bevestigt dit en suggereert dat de gemiddelde directe kosten van herstelwerk kunnen oplopen tot 10% (!) van de aanneemsom. De nadelige gevolgen van herstelwerk zijn onder meer: minder winst, verlies van marktaandeel, reputatieschade, meer verloop bij management en personeel, lagere productiviteit, hogere kosten en ten slotte dure juridische geschillen tussen partijen over wie verantwoordelijk is voor overschrijdingen en vertragingen.
Herstelwerk leidt tot hogere kosten. Die kosten zijn er in 2 vormen: directe kosten, die makkelijk te becijferen zijn, en indirecte kosten, ontastbare zaken die de kosten vaak ongemerkt nog hoger drijven.
Directe kosten omvatten manuren, planning, materieel, materialen en ruimte, en komen neer op ongeveer 10% van de aanneemsom. De totale kost van herstelwerk loopt ongetwijfeld nog op als je de indirecte kosten meerekent, zoals verlies van planning en productiviteit, geschillen en claims, en een lage operationele efficiëntie.
Het lastige is dat zowel het voorkomen als de oorzaak van fouten op de werf vaak niet volledig begrepen worden, waardoor goede strategieën om ze te beperken moeilijk zijn.
De figuur hieronder toont de vijf belangrijkste bronnen van herstelwerk en hun onderliggende oorzaken. Van de bronnen in de figuur had "Engineering en controles" volgens één onderzoek het grootste financiële gewicht, met ongeveer 60%, veruit meer dan alle andere bronnen. De tweede grootste bron was "Capaciteit van het personeel" met 21%, en de derde "Levering van materialen en materieel" met 15%, al kwam die laatste veel vaker voor dan de personeelsfactor. "Bouwplanning en fasering" en "Leiderschap en communicatie" hadden een bijna identiek gewicht.
De conclusie die we hieruit kunnen trekken, is dat het grootste deel, 60%, van het herstelwerk op de werf te wijten is aan fouten of gebreken in het ontwerp van het project of gebouw. Late ontwerpwijzigingen, wijzigingen in de scope, fouten en vergeten onderdelen, en slecht documentbeheer zijn de belangrijkste redenen. Slecht documentbeheer is een probleem waar we vaak over horen. Het probleem is dat bijna alle werven papier gebruiken als belangrijkste manier om ontwerpwijzigingen te communiceren. Papieren plannen delen kost meer tijd dan het elektronisch te doen. Daardoor wordt er gewerkt met oudere versies, wat uiteindelijk tot herstelwerk leidt.
Dit is een van de vele redenen waarom er fouten op de werf gebeuren, en als je het mij vraagt een die makkelijk op te lossen lijkt. In de praktijk is een volledig digitale manier om ontwerpwijzigingen te communiceren echter verre van de norm. Dat verandert wel, en ik denk dat we de komende jaren veel meer investeringen zullen zien in de digitalisering van de bouwsector. We hebben toevallig een paar artikels over net dit onderwerp geschreven. Hier zijn deel 1 en deel 2.
Er zijn nog andere manieren om herstelwerk op verschillende vlakken te voorkomen. Onder meer:
1. Gebruik BIM en Virtual Design and Construction
Met functies zoals clash detection, ingebouwde planning en kostenmodellering bieden BIM en VDC heel wat mogelijkheden om problemen op te sporen voor er geld en tijd verloren gaat.
2. Betrek alle partijen vroeg en vaak
Communicatie vooraf tussen alle betrokken partijen voorkomt verwarring en mogelijke wijzigingen.
3. Bevries het ontwerp voor de uitvoering
Nadat er afspraken zijn gemaakt, moet er een moment zijn waarop er geen wijzigingen meer kunnen gebeuren en het werk zonder zorgen kan starten.
4. Controleer de aanbestedingsdocumenten
Tegenstrijdige of onduidelijke formuleringen, informatie, onderdelen van de bouwdocumenten of scope-elementen moeten door alle partijen volledig begrepen worden voor de offertes worden ingediend.
5. Controleer de uitvoerbaarheid
Het is aan te raden een onafhankelijke aannemer of adviseur in te schakelen om alle bouwdocumenten na te kijken voor de start van de werken.
6. Controleer de bruikbaarheid
Breng alle mensen samen die het gebouw later zullen gebruiken en beheren, zodat je de onvermijdelijke wijzigingen op voorhand in kaart brengt.
7. Analyseer de meerwerken van vorige projecten
Vaak is de beste manier om in de toekomst te verbeteren leren uit het verleden. Daarom is het belangrijk om de meerwerken van vorige projecten te bekijken.
Waar een probleem is, is een opportuniteit
Een paar dagen geleden bekeek ik een TED Talk van Phil Bernstein, voormalig architect en nu vicepresident Strategic Industry Relations bij Autodesk. Na ongeveer 8 minuten toont Bernstein zijn persoonlijke favoriete bouwfouten en zegt hij dat van elke dollar die in een bouwproject gaat, 35 cent verspild wordt. Dat strookt niet helemaal met wat ik vond in de vele artikels waarnaar ik hierboven verwijs, maar hij heeft een punt. Van de 140 miljard dollar die in de (Amerikaanse) bouw gaat, wordt ongeveer 35%, of 49 miljard dollar, verspild. Ik kan alleen maar aannemen dat het grootste deel van die verspilling ontstaat bij werk dat volgens plan verloopt. Maar er zal ook veel verspilling verbonden zijn aan herstelwerk.
Dat is een probleem. De bouw is een van de grootste sectoren die er zijn en staat net bekend om haar beperkte groei in productiviteit. Op basis van ons onderzoek en de gesprekken die we hadden met spelers uit de Belgische bouwsector, worden deze problemen op elk niveau gevoeld en is de vraag naar verandering groter dan ooit. Het zou dus nuttig zijn om dit enorme probleem te bekijken als een enorme opportuniteit.
Verandering is niet alleen nodig in de manier waarop een bouwproject beheerd wordt, maar ook in de keuze van methodes en tools. Als we kijken naar de residentiële bouw, gebeuren de meeste fouten op de werf zodra de ruwbouw klaar is. De problemen liggen bij de installatie van de technieken, de periode waarin een hele reeks partijen hun werk doen en vaak geen oog hebben voor het werk dat al gedaan is en het werk dat nog moet gebeuren. Daar gebeuren de fouten, het bekende "Wat doet deze leiding hier?" en "We gaan door deze nieuwe vloer moeten breken om de bekabeling te leggen…".
Dat is zo'n beetje waar wij in beeld komen. Wat Bao probeert te doen, is modulaire bouwtechnieken introduceren in het interieur van woongebouwen. Door modulaire bouwtechnieken te gebruiken, gebeurt de kwaliteitscontrole buiten de werf, in een gecontroleerde omgeving, waardoor er veel minder fouten op de werf voorkomen. Modulair bouwen laat ook minder ruimte voor geïmproviseerd "geknutsel" op de werf, omdat het project veel beter op voorhand gepland en georganiseerd is wanneer je met vooraf gemaakte bouwblokken werkt.
Het ziet er wel goed uit. Uit wat ik de afgelopen twee jaar in deze sector heb geleerd, krijg ik de indruk dat modulair bouwen echt aan het doorbreken is. Steeds meer bedrijven passen deze technieken toe om concurrentieel te blijven en voorop te lopen. Modulair bouwen surft ook mee op dezelfde golf als de groene bouwinitiatieven die overal opduiken, en ik denk dat ik voor het hele team spreek als ik zeg dat dat heel mooi is om te zien. We zijn blij dat we deel uitmaken van deze beweging en geloven echt dat we een groot verschil kunnen maken.